少子高齢化時代の賃貸マンション、賃貸アパートの企画や経営について
賃貸マンション、賃貸アパートにおける空室は東京都で82万戸（2013年）です。その内、テナントを募集している物件は、常時30～40万件前後です。
少子高齢化が進む中で、賃貸マンションの差別化戦略が必要になってきています。
具体的な賃貸マンションやアパートの差別化戦略としては、
- 楽器可や防音室付き賃貸マンションにする
- 二人入居（2DK以上）の賃貸マンションにする
- デザイナーズ仕様の賃貸マンションにする
- ペット可、ペット共生の賃貸マンションにする
- 女性限定や学生専用の賃貸マンションにする
- 外国人向けの賃貸マンションにする
- 高齢者専用の賃貸マンションにする
- 学生向け独身、単身者向け賃貸マンションにする
- バイク可、駐車場付き賃貸マンションにする
- コミュニティースペースが充実した賃貸マンションにする
などがあります。
現在、東京都内でテナント募集している賃貸物件を数字で見てみると
二人以上入居可能な物件は12万件
ペット可は5万件、
楽器可は1万3千件です。
その中でも防音室付きの賃貸マンション、アパートは常時100件もありません。防音工事が必要になる防音室付き賃貸マンションは、コストがかかるため、今後も増える可能性が最も低いのです。
防音室付きの賃貸物件は木造は無理ではないか？
東京都内での防音室付きの賃貸マンションの平均相場は１Ｋで１０万円前後、１ＳＬＤＫで１４万円前後、２ＬＤＫで１７万円前後だと思います。
供給状況に対して、実際に入居ニーズが高いのは学生で７．５万円まで、３０代前後で１２万円まで、ファミリーで１５万円位までです。
つまり、２～３万円前後もう少し安い賃貸物件が求められているのです。このギャップを埋めるのは木造アパートの防音室付き物件ではないかと思います。
防音性能のギャップは否めませんが、インフォレントの防音工法を使えば、テナント募集に必要な十分な防音性能を出すことができます。
広さに応じてコストは変わります。
１室４．５帖の防音室の費用は、平均的には４００～５００万円前後、インフォレントでの施工の場合、１８０～２５０万円前後です。
「音部屋 防音工事 スタジオ施工や空室対策・有効活用事例」にインフォレントの場合の概算費用をまとめてありますのでご参考ください。
※部屋数の数量がまとまるほど共通仮設費の比率が下がりますので１室あたりのコストは下がります。
防音室付きにした場合の賃料アップは２万円～４万円前後です。
建築費に対する投資利回りは２．５万円×１２か月／２００万円＝１５％、７年で回収できることになります。
防音室付き賃貸マンションや賃貸アパートにリフォームできないか？
既存の賃貸物件を防音室付き賃貸物件にリフォームすることができます。
既存の物件を防音室付き賃貸マンションや賃貸アパートにリフォームする場に合は、工事騒音に対する上下左右の隣室居住者への配慮が必要になります。隣が居ない時が工事のチャンスとなります。
防音室賃貸マンションの成功はテナント募集にかかっている
作る前、工事前は防音設計や防音施工、に関心が集まりがちですが、実は完成してからが大切です。
投資回収は理論であり、実践ではありません。
新築への期待の依存や背伸びしすぎた賃料設定、デザインに対する過信は、実際の稼働率を大きく下げてしまう原因になります。
不動産投資セミナー商法や綺麗なパンフレット、サブリースや借り上げ保証のセールストークに迷わされないでください。
少子高齢化社会の中で、実際に30年間もの長い償還期間を安定的に運用できるかどうかが問われているのです。
設計事務所 建設会社 ゼネコン 工務店の方へ
私たちのミッションは一人でも多くの音楽家に快適な防音室がある賃貸マンション、賃貸アパートを手ごろにお届けすることです。
その為に約２０年間をかけて市場動向や防音工法について研究を重ねてきました。
できる限り機会を作り、失敗を含めて実験を重ねてきました。
- 施工コストへの挑戦 賃貸で採算の合う防音工事とは？
- 音楽家の求めるニーズとは？
- 騒音トラブルへの対処は？
- 入居者をどうやって集めるか？
- 防音と空調、相矛盾する要求設計性能の折り合い
- 協業の在り方とは？
- 銀行やローンを組む上での説明とは？
- 壁や天井、床、建具の防音性能のバランスとは？
- 施主との円滑なコミュケーションの取り方は？
- 点から面へ 音楽教室発表会場やスタジオの展開、運営
などです。
インフォレントは、防音設計、防音施工、防音賃貸のテナント募集を一連で助言やお手伝いができる全国的に珍しい会社です。
設計事務所との協業、ゼネコンや工務店との協業、不動産会社、管理会社との協業、部材提供、設計補助、部分施工の担当など数多くの協業の実績を残しています。
必要に応じて機能を補完いたします。
あなたの防音室付き賃貸マンションの企画を実現する力になれるよう鋭意努力申し上げます。
